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依法規范物業管理推進和諧社會建設

— — 解讀湖南省物業管理條例

    發布時間:2018-10-12 15:37 發布者: 文章出處:法制網 閱讀量:0

今年7月,湖南省十三屆人大常委會第五次會議表決通過了《湖南省物業管理條例》,條例將于2019年1月1日起施行。

物業管理涉及千家萬戶,與人民群眾的切身利益息息相關,貫徹實施好這一條例,對于規范物業管理活動,維護物業管理各方的合法權益,提升社會治理能力、建設和諧社會具有重要意義。

那么,湖南省的這次立法,對于解決當前的物業糾紛矛盾具有哪些意義?近日,湖南省人大常委會委員、省人大法制委員會主任委員王剛對條例的有關情況進行了解讀。

充分發揮主體作用提高業主自治能力

自1994年長沙市第一家物業服務企業成立至今,湖南省物業服務行業20多年來實現了快速發展,行業規模迅速壯大。據湖南省住建部門提供的資料,目前全省物業服務企業有4000多家,物業服務從業人員有40余萬人。全省城市95%以上的新建物業實施了物業管理,物業管理面積約7億平方米。

然而,在物業服務快速發展的同時,業主自治制度則推進緩慢。據不完全統計,湖南全省在管物業項目10000多個,成立業主大會的小區只有3000余個,占比不足30%。業主自治制度推進緩慢除存在業主參與意識不強、權利和義務不清晰等問題外,業主大會成立難、業主委員會履職不規范、業主自治能力和水平不足等也是重要原因。

針對這些問題,條例作出了針對性規定:一是降低了業主大會成立門檻;二是明確業主委員會委員候選人的條件,規范業主委員會信息公開、換屆及移交程序,業主大會可設立業主監督委員會等,選好業主委員會,保障其履行好職責;三是充分體現“租售同權”,保障了物業使用人在參與物業管理活動中的知情權和監督權。

“充分發揮業主、業主委員會的主體作用,是提高業主自治能力和水平的重要保障。”王剛說。

完善前期物業管理制度從源頭上預防解決糾紛

在前期物業管理中,開發商不按要求建設、不按規定交付或移交物業,保修責任不落實,開發建設中的質量隱患、配套設施不全、功能不完善等問題遺留到物業服務管理過程中,導致物業服務“先天不足”、糾紛多發。

對此,王剛介紹說,為從源頭預防解決糾紛,條例主要從四個方面進行規范:

一是強化了承接查驗的作用,新建物業未經現場查驗的,建設單位不得交付使用,物業服務企業不得承接。對未履行承接查驗義務且拒不改正的,作為不良經營行為記入企業信用檔案。

二是優化了承接查驗的組織,前期物業服務企業應當邀請業主代表、當地物業管理行政主管部門、街道辦事處或鄉鎮人民政府、居(村)民委員會參加現場查驗,必要時可以聘請有關專業機構予以協助。

三是明確了承接查驗情況處理及備案要求,現場查驗完成后,物業服務企業要與開發商簽訂物業承接協議并公示,將物業承接查驗情況向當地物業管理行政主管部門備案。

四是建立了物業保修金制度,建設單位在竣工驗收備案前,應當按照物業建筑安裝總造價3%的比例向設區的市、縣(市)人民政府物業管理行政主管部門交存物業保修金,作為物業保修期內物業維修費用的保障,從而落實建設單位的保修責任。

規范物業管理服務促使企業優化經營

實踐中,物業服務市場普遍長期存在市場化程度不高、物業服務企業及從業人員行為不規范、物業行業誠信體系建設不健全等問題。

對此,王剛介紹說,條例針對這些問題,一是規范了物業服務企業行為。明確了物業服務企業的權利、義務、禁止行為以及進入、退出機制;建立了項目經理人制度,落實項目管理責任。二是規范了物業服務收費。物業服務企業應當公示收費項目、收費標準、收費依據、收費方式;提高收費標準必須經業主大會同意,或者經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意;業主應當履行物業服務合同約定的交費義務。三是規范了物業的應急管理。物業服務企業退出物業項目時,尚未選聘新物業服務企業的,可以聯名申請街道辦事處或鄉鎮人民政府進行應急管理,其費用由全體業主共同承擔。四是建立全省的物業服務監管平臺。省人民政府物業管理行政主管部門組織建立全省統一的物業服務行業信用信息平臺,記錄物業服務企業的信用信息并向社會公布。

改進物業使用和維護破解實踐中突出問題

在物業的使用和維護中,一直存在物業承接查驗難以發揮實效、裝修管理難、小區停車難、專項維修資金使用難、老舊小區物業改造難、既有建筑加裝電梯難等突出問題。

王剛說,針對這些問題,條例從六個方面強化了有關規定。一是明確了業主、物業使用人的義務,同時明確規定物業管理區域內的禁止行為。二是明確了車庫車位管理要求。三是明確了房屋裝飾裝修管理要求。四是規范了公共部位經營收益分配。五是優化專項維修資金管理。六是推進老舊小區物業改造。

“物業服務管理是一項綜合性很強的社會管理工作,涉及業主、物業使用人、建設單位、物業服務企業、公用事業專業經營單位、有關職能部門等多個主體,涵蓋民事、行政等多種法律關系,需要建立多方協調、職能明晰、運作高效的管理體制和機制。”王剛介紹說,條例作出了具體規定:明確了政府的職責;細化了物業管理行政主管部門的職責;管理重心下移,強化了基層政府和居民自治組織的監督和指導物業管理的職能;明確了行業組織應當加強行業自律,制定物業服務規范和標準,規范物業服務行為,督促物業服務企業和從業人員依法經營、誠信服務,提升物業服務水平;建立了高位協調機制,設區的市、自治州、縣(市、區)人民政府應當建立物業管理聯席會議制度,研究解決物業管理活動中的重大問題;建立了基層糾紛解決機制。

王剛認為,《湖南省物業管理條例》是一部兼具民事規范、行政監管、社會治理特征的綜合性法規,法律關系復雜,其中很多的制度設計僅靠條例本身是遠遠不夠的。因此,還需要政府相關部門依據規定出臺相關的配套實施細則,形成完善的制度體系,才能保障條例的落實。對此,條例規定業主大會及業主委員會指導細則、物業管理聯席會議制度、物業保修金管理辦法等相關的配套規定,由省人民政府物業管理行政主管部門按照《湖南省地方立法條例》的有關規定制定。

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